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随着城市化进程的加快，在生活租赁、生产经营租赁等房屋租赁的过程中，出现大量诉讼纠纷，那么出租方和承租方又应如何才能保障自己合法权益呢？
本文通过alpha大数据库，搜集了江苏省2018.1.1-2018.12.31的案由为“房屋租赁合同纠纷”、地域为江苏省、标的额为50万~100万的房屋租赁合同纠纷案件，从多角度综合分析。共计检索出397份满足上述条件的裁判文书，作为本文的分析基础。
目录：
01检索步骤
02检索结果
一、案件地域分布
二、诉讼程序分布
三、一审裁判结果分布
四、二审裁判结果分布
五、再审裁判结果
六、高频法条
七、出租方性质
八、承租方性质
03争议焦点
04小结
01
检索步骤
（一）检索式
1、案例来源：alpha案例库
2、文书类型：判决书
3、地域范围：江苏省
4、案由：房屋租赁合同纠纷
5、标的额：50万~100万
6、裁判日期：2018.1.1-2018.12.31
02
检索结果
一、案件地域分布
大数据显示，房屋租赁合同纠纷有着明显的地域分布。从地域分布看，苏州各级法院2018年共计审理116件房屋租赁合同纠纷，数量其次的是南京和无锡，苏州和南京的案件数量远多于其他市。
二、诉讼程序分布
诉讼程序分布：通过分析alpha大数据，我们发现房屋租赁合同纠纷案件的审理程序分布状况为：一审案件276件,占比69.52%；二审案件119件,占比29.98%；再审案件2件,占比0.5%。由此可见，房屋租赁纠纷经过一审法院审理后，多数当事人对一审判决认定事实和结果是没有异议的，但是也有三分之一左右的当事人对一审判决不服，向上一级人民法院提起上诉。
三、一审裁判结果分布
一审裁判结果：在所检索的397份判决书里，法院判决中全部或部分支持原告诉讼请求的案件数量是250件，占比90.58%，诉讼请求全部被驳回的案件有26件，占比9.42%。由此可以看出，人民法院在审理房屋租赁纠纷案件中，多数都是支持原告诉讼请求的，因为绝大部分案件的诉请是欠付租金。在租赁关系客观存在的情况下，出租人要求承租人支付所欠租金的请求应当予以支持。只有少部分案件是全部驳回原告的诉讼请求的，主要有以下几点原因：未经竣工验收、被认定为违章建筑等房屋出租导致租赁合同无效的；出租人因想出售房屋要求收回房屋，提前终止租赁期的；出租人因其自身违约导致租赁合同解除，要求承租人赔偿租金损失的。
四、二审裁判结果分布
通过对二审裁判结果的统计分析可以看出，当事人不服一审判决而提起上诉的案件中，有78.99%案件的结果是维持原判，对一审查明的事实予以确认。改判占比为20.17%，主要是因为二审中上诉人一方提交了新证据，其中较多的新证据类型是承租人证明出租人没有保障其在同等条件下的优先购买权；出租人未尽义务导致租赁物不能正常使用；承租人解除房屋租赁合同的行为正当，不构成违约。
五、再审裁判结果
通过对再审裁判结果的统计分析可以看出，再审案件有两件，均进行了改判。案件一是因为再审法院查明承租人因租赁房屋不具备租赁条件导致无法使用，部分改判了原一、二审判决；案件二是因为出租人在二审判决生效后才得知本案诉讼，并在再审中提交了原审未提交的租赁合同导致改判。由此看来，双方在签订房屋租赁合同时，应明确各自权利和义务，明确房屋是否具备租赁条件，保留相关证据。在该类纠纷案件中，双方应积极主动提供证据，以保障自身的合法权益。
六、高频法条
从获得的大数据分析可知，法院审理关于房屋租赁合同纠纷案件适用最多的实体法法条是：
（1）《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（2）《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
七、出租方性质
通过对397个房屋租赁案例中出租方性质分析，其中81个案例的出租人为自然人，占比23%，306个案例的出租人为法人，占比77%，主要集中在企业法人、街道办事处等。这是因为我们锁定的是50-100万标准，高额租赁费对应的多为生产经营租赁。
八、承租方性质
通过对397份案例的分析，我们发现承租方多为企业租赁用于生产经营，占64.91%。可能因为本文涉及的是标的额均为50万元以上的租赁合同，又因为企业租赁用于生产经营的房屋涉及的面积大、价格高、租赁年限久等，因此易产生纠纷。
03
争议焦点
【争议焦点一】
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，出租人应当承担的违约责任和违约金该如何认定？
【案件索引】
【（2017）苏1183民初2883号】 程士何与刘干、汪从花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
【法院认为】
现原告已无法在相同地段以相同价格购买相同面积的房屋，原告损失客观存在，被告应当赔偿因侵犯原告优先购买权对原告所造成的经济损失。至于双方约定违约金5000元的问题，根据规定，当事人约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。至于具体的赔偿金额，因优先购买权性质为缔约请求权，被告刘干应承担相应的缔约过失责任，其赔偿范围的确定以缔约磋商时当事人的信赖利益为基础，而非完全的履行利益。综合考虑原、被告双方在房屋租赁合同中关于违约金5000元和所付租金应在总房款中扣除的约定内容、房屋双方装潢情况、房屋差价金额以及被告出售涉案房屋获益情况等情形，本院酌情认定被告刘干赔偿原告的各项损失为100000元。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【争议焦点二】
出租人出卖租赁房屋，未将房屋价格、价款支付方式等出售条件出面告知承租人。出租人是否侵犯承租人优先购买权？【案件索引】
【（2018）苏01民终4245号】 周爱富与郑吉红、张远凤、杭宝山房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
【法院认为】
根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，因杭宝山未能提交充分证据证明其向承租之一的周爱富履行了通知义务，故一审法院认定其侵害了周爱富的优先购买权，具有事实与法律依据。二审驳回上诉，维持原判。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
【争议焦点三】
司法实践中，当事人为明确双方权利义务，一般都会签定书面的房屋租赁合同，同时提供相关权证。有一般就会也有例外，有些当事人双方通过口头约定的租赁合同，且未提供有关权证，此类租赁合同在司法实践中的效力该如何认定。
【案件索引】
【（2014）苏中民终字第1357号】俞玉兰与朱正刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
【法院认为】
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方的陈述，双方已就房屋的租赁面积、年租金、租期等口头达成了一致意见，承租人朱正刚并支付了定金5万元，故虽然双方未签订书面合同，但口头租赁合同已经成立。至于合同未能履行的原因双方说法不一，双方提供的证人证言也不一致，难以认定哪一方违约导致合同未能履行。但审理期间原告未能举证证明本案诉争租赁财产已取得有效权证或建设工程规划许可证，依照相关规定，原、被告订立的口头房屋租赁合同属无效合同。综上，鉴于原被告订立的口头房屋租赁合同无效且未实际履行的事实，被告收取原告的5万元定金，应当予以返还；原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院部分予以支持。
因此，通过该案可以看出，虽双方通过口头定立租赁合同，属于有效的签定形式，但还需注意双方是否已实际履行，且房屋是否取得有效权证或建设工程规划许可证，否则口头房屋租赁合同属于无效合同。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式，因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系，属于有效的签定形式。
第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
04
小结
本文通过大数据分析，以生效判例为依据，从多个维度为大家分析了2018年度江苏省标的额为50万-100万房屋租赁合同纠纷的大数据，希望能为大家提供帮助及借鉴，有效避免房屋租赁活动的风险。
05
作者团队
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